Bientôt de nouveaux diagnostics immobiliers dans les dossiers de vente ou de location ? - 27/11/2023

Lutter contre le changement climatique et développer la résilience face à ses effets sont deux objectifs essentiels qui font déjà partie intégrante des dossiers de diagnostic technique de vente ou de location au travers notamment du diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis octobre 2023, ces deux objectifs vertueux ont de toute évidence généré de nouveaux projets de diagnostics immobiliers, à savoir trois diagnostics très pertinents explicités dans un rapport sur le retrait-gonflement des argiles (RGA) pour l’un et dans le texte de deux propositions de loi pour les deux autres. Quels sont-ils ?

Diagnostic RGA : un diagnostic chargé de repérer d’éventuelles fissures dues au RGA

Parmi les initiatives publiées au mois d’octobre 2023 pour anticiper, prévenir et éradiquer les effets dévastateurs du dérèglement climatique sur les biens immobiliers, figure l’ambition de créer un diagnostic immobilier d’avant-vente en lien avec le RGA. Cette initiative figure au sein d’un rapport sur le risque RGA, remis le 9 octobre 2023 au Gouvernement par le député Vincent Ledoux, afin de répondre à la mission qui lui avait été confiée six mois plus tôt. Le phénomène de retrait-gonflement des argiles se traduit par un mouvement des sols argileux à la suite de périodes prolongées de sécheresse ou de fortes pluies. Il peut causer d’importants dommages au sein des structures des bâtiments. Qui plus est, plus de dix millions de maisons en France sont concernées par ce risque.

Ce rapport, intitulé « RGA, N’attendons pas que ce soit la cata ! », recommande la création d’un diagnostic immobilier qui, bien que facultatif, permettrait déjà, avant la mutation effective d’un bien exposé au risque RGA, de transmettre une vision plus claire de la situation aux acheteurs potentiels. Il permettrait aussi de les rassurer lorsqu’un climat d’inquiétude à propos de ce risque s’est installé au sein du marché immobilier local. Ce diagnostic relatif au RGA aurait la particularité de se décliner en deux versions : soit un audit complet ou diagnostic global chargé de vérifier l’absence de fissures, complété s’il y a lieu par une étude géotechnique, soit un diagnostic allégé se présentant comme un état des lieux de l’environnement du bien. Un label serait même envisagé pour rassurer encore davantage les acheteurs sur la valeur du bien exposé au risque RGA.

Diagnostics santé ou performance des sols : préserver les sols pour protéger l’environnement

Le mois d’octobre 2023 a aussi été très fructueux en propositions de loi visant à préserver les sols. La première, élaborée par sept députés et enregistrée à l’Assemblée nationale le 12 octobre 2023, préconise la création d’un diagnostic de la santé des sols des terrains agricoles, naturels et forestiers. Ce diagnostic sols particulier serait effectué avant la vente ou la location d’une parcelle de ce type et consisterait à évaluer l’état des sols au regard des nombreuses fonctions qui leur incombent. Il s’agirait donc de détecter leurs forces et leurs faiblesses ainsi que de recommander des actions correctives pour éventuellement les restaurer. Le rapport de ce diagnostic, qui serait obligatoire, serait transmis à l’Ademe comme le DPE, pour gérer plus efficacement les sols et accroître la protection de l’environnement.

La seconde proposition de loi date du 25 octobre 2023 et a été établie par la sénatrice Mme Nicole Bonnefoy. Cette fois, il s’agirait de créer un diagnostic immobilier indépendant de toute transaction : le diagnostic de performance écologique des sols. Ce « DPE » des sols aurait plusieurs objectifs parmi lesquels la régulation du climat, la réduction de la pollution, l’amélioration du stockage du carbone par les sols, la préservation de la quantité et de la qualité des ressources en eau, etc. Ce diagnostic de performance écologique des sols serait réalisé au sein des immeubles à usage agricole, dans les bois et les forêts.