Habitat indigne : les diagnostics immobiliers comme prévention de l’indécence locative - 21/02/2025

La publication en décembre 2024 d’un nouveau guide du logement décent permet de revoir avec méthodologie les exigences de cette notion qu’il faut absolument maitriser avant tout projet de location immobilière de résidence principale. Cette initiative de la CNAF (Caisse nationale des allocations familiales) et de l’ANIL (Agence départementale pour l’information sur le logement) vient renforcer l’arsenal des outils disponibles pour lutter contre l’habitat indigne, dont les diagnostics immobiliers font également partie.

Location immobilière et décence : les diagnostics comme outils privilégiés de prévention

La prévention des risques liés à un habitat indécent passe aussi par la réalisation de diagnostics immobiliers. En effet, les diagnostics immobiliers constituent des examens techniques clés qui évaluent la conformité d’un logement en matière de santé et de sécurité à la lumière d’investigations dans des domaines très variés. À titre d’exemple, la décence énergétique est évaluée au travers du diagnostic de performance énergétique, une étude qui mesure les consommations d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre annuelles d’un logement aux fins de lui attribuer une note, de A à G, permettant de statuer si le logement peut ou ne peut pas être loué. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2025, un logement est éligible à la location s’il affiche une classe énergétique de A à F. En d’autres termes, les logements de classe G ne peuvent plus faire l’objet d’un projet de location immobilière. À compter du 1er janvier 2028, la classe F ne sera plus acceptée pour louer un logement, ni la classe D à compter de 2034.

La sécurité des installations intérieures d’électricité et de gaz, l’amiante, le plomb, la surface habitable et même les dangers présents dans la zone géographique du logement peuvent également être évalués par des diagnostics immobiliers. Certains diagnostics sont obligatoires en fonction des caractéristiques précises du bien (ancienneté de la construction ou des installations, localisation géographique, etc.), d’autres sont facultatifs et réalisés à titre de contrôle ou pour sécuriser davantage la transaction. La détection précoce des anomalies présentes dans un logement destiné à la location permet de corriger des situations potentiellement dangereuses pour les futurs occupants ainsi que des litiges après la signature du bail.

Décence locative : des responsabilités clairement définies que le bailleur se doit de respecter

Les bailleurs ont l’obligation légale de fournir un logement décent au locataire, ce qui implique la transmission au futur locataire de rapports de diagnostics immobiliers prouvant que le logement est conforme. À défaut, le bailleur est passible de sanctions significatives, allant de l’amende à la diminution ou à la suspension du loyer, voire à la résolution du contrat. En effet, les locataires disposent de recours en cas de manquements, s’ils ne peuvent obtenir sereinement satisfaction dans le cadre de leur relation avec le bailleur. Ce dernier a donc tout intérêt à ne pas faillir à ses obligations en matière de décence locative et à s’adresser à un diagnostiqueur immobilier compétent dès le début de son projet pour anticiper toute non-conformité.